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  • 地產人物

    李嘉誠中國土地儲備大揭秘!不得不佩服姜還是老的辣
    吳江樓市網  發布時間:2018-02-21  來源:張銀銀  點擊數:7277

          今天,房價這么高,李老板和中國所有開發商一樣,賣得很開森。至于說他內地賣出的,不過是多年前“低價”拿地,如今高價賣出的商業物業。

     
          一邊是大肆海外收購,一邊是不停賣出內地和香港資產,李嘉誠先生也堪稱2017年大紅人。據公開資料顯示,2013年以來,李嘉誠出售旗下在內地和香港的資產已經超過670億港元,而在英國投資已經超過300億英鎊。
     
          但很少有人知道,李超人在中國的資產實際還很多很多,特別是土地。零售、碼頭物流、基建、電信這些咱就不說,在港的寫字樓等商業物業,大家也知道。
     
          最關注的其實是房地產、土地到底還有多少。杠桿游戲看了長實地產的2017年中報,和各位桿友分享一下。
     
          1.賣空中國?笑話,李嘉誠在中國土地儲備依舊驚人!
     
          根據長江實業地產的2017年中報,杠桿游戲計算出,截至2017年6月末,李超人僅僅在中國內地土地儲備就還高達約1059.1萬平米(11400萬平方呎)之巨。在香港,其還有土地儲備55.7萬平米(600萬平方呎)。
     
          為了方便各位桿友核算,杠桿游戲備注一下:1平方米=10.7639平方英尺。
     
          當然,這個土地儲備和動輒數千萬、過億、2億平米的我國前10大房企沒法比。但這個規??梢蚤_發出2000來萬平米的房子,是無疑的。這值多少錢,各位桿友可以算算。
     
          注意,長實的地,基本都集中在我國主要一二線城市的核心區,今天這些地方的房價之高,你懂的。如下圖1.2017年長實地產(預計)完成的地產項目:
     
    李嘉誠中國土地儲備大揭秘!不得不佩服姜還是老的辣
     
    李嘉誠中國土地儲備大揭秘!不得不佩服姜還是老的辣
    圖1.2017年長實地產(預計)完成的地產項目 圖表來源|長實地產2017年中報
     
          看完這些項目所在位置,不得不佩服李超人的眼光。杠桿游戲要說,放在整個中國,有這個儲備總量、品質的開發商,哪是小玩家?
     
          從2017年中報的數據來看,長實內地銷售占比依舊最高。2017年上半年,218.31億港元的地產銷售中,內地達142.92億港元,占比65%。
     
          所以,撤離中國的說法“子虛烏有”。今天,房價這么高,李老板和中國所有開發商一樣,賣得很開森。至于說他內地賣出的,不過是多年前“低價”拿地,如今高價賣出的商業物業。
     
          而長實這個土地儲備量,不僅和2016年同期比變化不大,和10年前巔峰期比,也是不相上下。2017年長實地產計劃開發164.74萬平米的土地,換句話說,即便未來一塊地不拿,按照這個進度,長實地產起碼還可以在中國玩6、7年的地產。
     
          實際上,近些年長實地產的開發進度有快有慢、房價也有起伏波折,這個土地儲備,如果保守來看,保證7-10年的開發是可能的。
     
          如果哪一天,長實地產把這1000來萬方的土地,直接清盤、低價賣出,像萬達賣出文旅城那樣,恐怕那才叫真的撤離!說漏嘴了,萬達是放著錢不賺,還是真心轉型,或者有難言之隱?
     
          2.長實地產利潤率之高,冠絕內地
     
          按照長實地產2017年中報數據,截至2017年6月30日,該公司共收入298.63億港幣,其中未經審核股東應占溢利為144.1億港幣,較去年同期增幅67%。
     
          你沒有看錯,杠桿游戲簡單計算屢一下,長實地產為股東創造的利潤率高達48%。
     
     李嘉誠中國土地儲備大揭秘!不得不佩服姜還是老的辣
    圖2.長實地產2017上半年利潤情況 圖表來源|長實地產2017年中報
     
          而內地的房企,毛利率很少有超過30%的。長實地產這幾年都是在40%上下。更有趣的是,8月28日,恒大發布2017年度半年業績,數據喜人——上半年營業額1879.8億元,凈利潤231.3億,同比大增224%。
     
          更難得,業績大增的同時,恒大上半年實現凈負債率大幅下降近一半。還值得一說,恒大上半年,歸屬股東利潤188.3億,同比大增832%,股東回報率51.8%,同比增43.6個百分點,各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。
     
          意思是,做恒大的股東,當然也包括小股東、股民們,是幸福的、劃算的。恒大想說,其努力對得起各位股東。
     
          不過再怎么比,長實地產的營收只有恒大的1/6,但歸屬股東的利潤只少40多億。長實地產有多厲害!
     
    李嘉誠中國土地儲備大揭秘!不得不佩服姜還是老的辣
    圖3.大型房企利潤率對比 圖表數據來源|企業公告、中國房地產決策咨詢系統(CRIC)
     
          還值得注意的是,長實地產投資物業稅后凈額為49.3億港元。主要由中區優質寫字樓物業價值上升所致。相反,我國內地的寫字樓、商業物業回報情況則普遍不是很理想。
     
          即便是SOHO中國這樣運營寫字樓最厲害的,和長實地產比也顯得有些不濟。逼得潘石屹、張欣夫婦賣賣賣:
     
          6月26日,SOHO中國發布消息,將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底,該公司將位于上海的SOHO世紀廣場,32.97億元出售給國華人壽保險。
     
          7月4日,SOHO中國再次宣布,準備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目。而這,距SOHO中國出售上海虹口項目僅十天不到。
     
          算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項目、凌空SOHO股權,2015年出售的外灘項目。這3年,SOHO中國已經套現高達200多億元。
     
          如果加上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個待售項目,據說這兩個項目怎么也可以賣100億元。那么,SOHO中國總計套現起碼也是300多億元。
     
          比誰賣出內地資產,SOHO中國不比萬達、長實差。
     
          3.時間的力量,等待利潤倍增的杠桿游戲
     
          對了,長實地產這些1000來萬方的土地儲備,基本都是2005年前購置的??梢韵胍?,那個時候的成本之低。
     
          在2016年10月27日《李嘉誠的上海世紀匯廣場是如何賺翻的?》一文中,杠桿游戲就曾計算過,留著自己經營該項目,再過15年長實也抵不過此次倒手所賺。
     
          以上海世紀匯廣場為例,該項目總建筑面積約36萬平方米,其中寫字樓建筑面積13萬平方米,商場建筑面積14萬平方米。商場底商租金會不錯,但也并不是所有樓層都能租很高;寫字樓租金價格算300元/平米/月應該差不多;還有9萬方是停車場等,租金價格整體也不會很高。所以,我們拉通粗略算,按照總建筑面積每平米租金300元/月,這個價格不算太差。
     
          這樣算起來,36萬方*300元/月*12個月=12.96億元/年。事實上,我國很少有一個商業綜合體年租金收入可以達到10億元以上。即便如此,要收入200億元,也要15年出頭。而這塊地是商服用地,拿地都已經12年了,再加個15年,等于27年,等正兒八經賺錢時,土地使用年限都快到了。
     
          這還要除去每年的各種成本,也就是說,李嘉誠先生如果自己留著這個項目,基本不可能在15年左右,獲得這次未經審核的得益62.2億港元(約人民幣54.3億元)。辛辛苦苦自己再搞15年也未必能搞到這么多利潤,一下子倒手就賺這么多,值!
     
          所以,李超人賣出的,從來都是附著在商業物業上的時間溢價。而可以帶來時間溢價的土地儲備,杠桿游戲并沒有看到他低價拋售。
     
          這10來年,我國房價漲了多少?對于李老板來說,賺錢就是啥都不需要干,等待就是暴利。不要介意這個詞語,事實基本就是如此。
     
          厲害之處在于,李老板的嗅覺和閱歷,他知道一個持續開放的全球第一大人口國,從落后到中等發達會經歷什么。所以,他潛伏了很久,拿了太多中心城市的好地。
     
          根本上,他曾經看好的是中國的改革開放!而今一些賣出,則是避免不確定性,擔心歷史反復。
     
          換句話說,即便我國房價跌去一半,1000多萬方的土地儲備,按照今天的地價值多少錢,大家心里都是明白的。這都是錢,千億級的潛在資產。
     
          所以,從資產配置上說,他根本沒有離開,他干嘛要撤離中國?
     
          4.瘋狂的內地房產杠桿玩家們,都寄望重復時間利差的勝利
     
          不否認,李嘉誠先生也好,其他香港“老大哥”也罷,如今,港資房企至少從規模上,已經逐漸不能和內地房企比。
     
           無論是李嘉誠旗下的長實地產、李兆基旗下的恒基地產、郭德勝家族的新鴻基地產,鄭裕彤家族的新世界,這些引路人一定程度上都被超越。
     
          但他們玩過的時間利差游戲,內地大佬們正在更瘋狂地重復。
     
          如今,大部分港資房企在內地拿地都越來越難,而他們的大本營香港,卻有越來越多的內地房企攻入。
     
          站在今天的角度看,內地諸多房企的杠桿都玩得有點高,風險不可謂不大??闪硪环矫?,港資巨頭房企的過往故事表明,對于一個高速成長的經濟體來說,多年前的高價拿地,放到今天就是低價。
     
          如上文所述,長實地產超高的利潤率,說白了賺的都是時間的差價。
     
          換句話說,如果內地負債率極高的地產巨頭們,不被現金流困境擊倒,中國的房地產還有大漲的未來,那么他們就是明天的贏家。
     
          這也是理解房企拼命做大規模,瘋狂吃進土地的一個角度。只是,下一個時代還會給這些大佬們機會嗎?不過沒關系,我們的地產大佬,拿的錢大部分是借來的,論杠桿高手,港資房企完全拜倒我們裙下。
     
          對了,就在2017年9月20日,長實地產在聯交所以新名字“長實集團”進行交易。上個月,該公司開始更名。
     
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