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          樓市觀察

          7月房企融資規模持續下降 年內仍有超3800億元債務到期
          吳江樓市網  發布時間:2022-08-09  來源:財聯社   點擊數:279

                7月房企融資狀況仍未現明顯好轉。

           
                據中指研究院監測,2022年7月房地產企業融資總額為881.1億元,同比下降56.7%,環比下跌3.1%。
           
                其中,信用債融資同比下降5.6%,環比上升7.2%;海外債融資同比下降98.0%,環比下降74.5%;信托融資同比下降85.5%,環比下降30.4%;ABS融資同比下降51.8%,環比下降1.8%。
           
                “海外債、信托大幅回落是房企融資總額下降的主要原因,而民企償債狀況不佳,也影響了投資人對民企再融資能力的信心。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水對記者表示。
           
                不過,其認為,7月信用債同比變動較小,已經連續三個月發行額環比小幅正向增長,說明境內債融資已經進入平穩時期。
           
                從7月房企融資結構來看,境內債仍處于主導地位。據信達證券統計,7月境內債發行561.1億元,同比下降15.1%。境內債發行主體仍以國企央企為主,除此之外還有龍湖等部分經營情況良好的民營房企。
           
                相關機構數據顯示,7月發行債券的房企有15家,發債企業個數環比減少1家。其中萬科融資額度最高,合計64.0億元,平均融資利率3.1%;招商蛇口發行的一筆13億元的超短融利率僅為2.08%,為7月房企發行的所有債券中最低。
           
                在海外債方面,中指院數據顯示,7月僅有卓越商管發行一筆海外債。海外債展期情況加劇,通過交換要約重新上市的金額達395.8億人民幣,占今年以來交換要約金額的52.9%,包括富力地產于2022年-2024年到期的美元債完成債務重組,寶龍地產完成交換要約發行2筆美元債等。
           
                “預計海外融資將繼續以延長存量債務期限為主,在債務到期償還率不高、企業違約等情況下,新增融資額難以有所突破。”劉水告訴記者。
           
                在融資成本方面,據中指院統計,2022年7月房地產行業平均融資利率為3.85%,同比下降1.28個百分點,環比下降0.19個百分點。其中信用債平均利率為3.29%,同比下降0.67個百分點,環比下降0.18個百分點;信托融資平均利率為7.67%,同比上升0.35個百分點。
           
                “今年以來,其他渠道融資利率同比均為下降,僅信托利率同比為上升,是因為信托融資規模小、成本高,不再成為房企主要的融資渠道。7月單月房企信托融資自今年以來首次跌破百億,僅為84.8億元。”劉水稱。
           
                據相關機構數據,7月房企債券到期規模高達830億元,為下半年償債最高峰。多家出險企業為7月到期債務申請了展期,展期總額達135.3億元,占當月到期額的16.6%。
           
               “7月有8家房企被境外評級機構下調主體評級,3家房企被下調展望,7筆境外債發生實質違約,違約本金合計18.61億美元,整體違約情況較上月有所惡化。” 信達證券分析師江宇輝表示。
           
                劉水認為,近兩月持續有房企違約,說明市場信心仍未修復,但受監管層一直強調“滿足房企合理融資需求”及各地行業支持性政策影響,融資環境有望改善。
           
               值得關注的是,今年8月至年底,房地產行業償債規模將逐步下降,直至2023年1月償債規模才會再次上升,但壓力整體小于今年7月。
           
               中指院數據顯示,2022年8月-12月房企到期債務約3894億元,其中海外債占比1328.9億元。
           
                ”2022年8月將有34筆債券到期,剔除掉已經提前贖回的部分之后約為492億元,環比減少33.5%。從到期債券規模來看,單筆金額最高的是金融街于2015年發行的40億元公司債。“機構分析師指出。
           
           
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